El alquiler temporal de viviendas a turistas en manos de particulares y su regulación
Jueves, 06 Junio 2024 15:00

El alquiler temporal de viviendas a turistas  en manos de particulares y su regulación Viendo Sevilla

En Uruguay  la transitoriedad es típica del hospedaje. El arriendo particular a turistas es excepcional. Regularlo es una necesidad que lejos de limitar el derecho de propiedad, regula actividades que no están comprendidas en el arriendo civil de propiedades.

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por Julio Facal, desde Montevideo

El régimen legal uruguayo no contempla explícitamente la figura del alquiler por día en su normativa general, salvo algunas excepciones en zonas balnearias  Esta característica se contrapone con la transitoriedad, que es un elemento típico del contrato de hospedaje.

En Uruguay, el alquiler de inmuebles está regulado principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos en cualquiera de los casos y por mínimo que sea, el desalojo al inquilino deberá hacerse en sede judicial y podrá llevar de 15 días ( LUC)  a seis meses o un año, más alguna prorroga legal.

El alquiler temporal solamente posee un régimen especial  para zonas balnearias que tiene como beneficio un desalojo de 15 días, también  en Sede judicial.

La posibilidad de  pactar un arrendamiento de  corto plazo, fue pensado  como forma de posibilitar que los propietarios pudieran intercalar el alquiler a turistas y afrontar los gastos fijos de esas propiedades y usarlos el resto del año.  

La intención del legislador  no fue, otorgarle transitoriedad al arriendo civil de inmuebles dado que éste, es un elemento clave y distintivo del contrato de hospedaje.

El arrendamiento civil  fue previsto para casa habitación, local comercial o temporada pero en cualquiera de los casos, quien ingresa en la calidad de inquilino, lo hace en principio y salvo excepciones con ánimo de permanencia.

El contrato de hospedaje se caracteriza por su transitoriedad y le otorga al hotelero algunos derechos como el derecho de expulsión y de retención  ante el no pago de los servicios. El alquiler por día y con servicios mínimos de anfitrión portería limpieza o cama, aunque no está regulado, implica una temporalidad similar al contrato de hospedaje. Basta mirar simplemente los servicios ofrecidos en los canales de venta más usuales por internet y éstos desvirtúan totalmente el objeto del contrato.

Ingresar en la discusión de si el  alquiler de inmuebles en forma temporal  es una actividad civil o un acto de comercio, sería ingresar  en discusiones bizantinas;  ambos Códigos ( Civil y de Comercio) datan del siglo XIX, y no acompasan la realidad.

Las actividades de alojamiento temporal que no se encuentran previstas en nuestra legislación han proliferado, se ofrecen en forma habitual, combinan capital y trabajo  y son comerciales por naturaleza en el sentido más amplio del concepto y se encuentran alejadas de lo que el legislador o el codificador previeron oportunamente.  En ambos casos, arriendo de inmueble temporal y hospedaje estaremos ante un titular de un inmueble o administrador que da el uso y goce transitorio y generalmente con algún servicio mínimo.

Corresponde al legislador apartar las formas no reguladas de las leyes de arrendamiento y asimilarlas al hospedaje y ello no es lesivo para el derecho de propiedad; en un caso,  el propietario de un inmueble , destina éste voluntariamente al hospedaje en sus múltiples modalidades ( hotel, posada de campo etc)  cumpliendo con los requisitos formales para su desarrollo; en el otro caso, el propietario  de un inmueble sin saberlo, o intentando disfrazarlo, desarrolla la misma actividad; otorga el uso y goce temporario con servicios asociados,  lo cual claramente   no puede considerarse un arriendo civil de inmuebles sino una de las actividades más antiguas del turismo como lo es  dar servicio de hospedaje a personas.

Es importante que cualquier iniciativa de regulación del alquiler por día y de las nuevas formas de alojamiento, considere estos aspectos para adecuarse a la realidad del mercado y a las necesidades de los usuarios, empresas y personas que auto-percibiéndose arrendadores, no son ni más ni menos que titulares de nuevas formas de hospedaje.

Portal de América

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